Пять способов сделать ипотеку дешевле

Каждый хотел бы приобрести жилье с минимальными затратами на ипотеку. И если внимательно изучить предложения банков, можно найти немало способов их уменьшить. Какой же будет реальная выгода от этих способов для заемщика ?

    Способ первый: предоставляем дополнительный залог

Действенный способ получить сниженную ставку по кредиту на жилье с маленьким авансом – предоставить дополнительный залог. Для этой цели подойдет имеющаяся у вас жилая недвижимость.

Кредиты на «вторичку» с дополнительным залогом по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. предлагает одно учреждение из числа 50-ти банков-лидеров по активам – Ощадбанк.

    По условиям этого банка, аванс по займу составит от 10% до 25%. Получается, что для приобретения квартиры стоимостью 50 тысяч долларов покупателю нужно будет накопить всего 5000 долларов или 40 тысяч гривен.

Сравнительно невысока и реальная ставка по такому кредиту: при разных сроках она составит 18,16%-19,8% годовых, тогда как займы без дополнительного залога, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., банки предлагают в среднем по рынку под 21%-23% реальных годовых.

Правда, есть у столь выгодного кредита и обратная сторона. Во-первых, низкий аванс означает для заемщика большую сумму долга и высокие ежемесячные платежи. При самом большом сроке в 20 лет, при стоимости приобретаемого жилья 50 тысяч долларов или 400 тысяч гривен и авансе 10%, по аннуитетной схеме заемщик будет платить более чем 5700 гривен в месяц. А суммарная переплата за весь срок кредита составит более чем 957 тысяч гривен или почти 266%.

Расходы заемщика по кредиту Ощадбанка на покупку жилья на вторичном рынке под залог дополнительной недвижимости при покупке жилья стоимостью 400 тысяч гривен с авансом 10%, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.

   Помимо стоимости, есть и другие недостатки. В частности, в течение всего срока кредита заемщик не сможет без согласия банка продать не только купленную в кредит квартиру, но и дополнительный залог. И если вы планируете продать старую квартиру, чтобы погасить остаток кредита на покупку новой, то схема с допзалогом явно не для вас.

Наконец, в случае финансовых трудностей заемщик рискует лишиться не только приобретенной, но и старой квартиры, предоставленной в виде залога.

Способ второй: выбираем маленький аванс
Если дополнительный залог вы предоставить не можете, а большой суммы на покупку жилья у вас нет, можно обойтись меньшими деньгами, оформив кредит с небольшим первоначальным взносом. По исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., авансы по ипотечным кредитам банков из числа 50-ти лидеров по активам стартуют от 20% стоимости жилья (за исключением аванса в 10%, речь о котором шла выше).

Соответственно, чтобы приобрести квартиру стоимостью 50 тысяч долларов, по условиям кредита с авансом 20%-25% вам понадобится накопить 80-100 тысяч гривен. Займы с такими авансами, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г., предлагают три учреждения из числа 50-ти банков-лидеров по активам.

Условия кредитов с низкими авансами (до 25%) от банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.

    Само собой, такие займы не лишены недостатков. Как и в первом рассмотренном нами выше случае – это высокие ежемесячные платежи по кредиту. Однако и небольшие расходы при получении кредита могут на практике оказаться куда больше, чем кажется на первый взгляд. Это связано с тем, что помимо аванса заемщику придется заплатить за страхование залога, своей жизни, услуги нотариуса и оценщика, а также оплатить единоразовую комиссию в банке.

Способ третий: подсчитываем одноразовую комиссию
Чтобы все накопленные вами средства пошли на оплату нового жилья, а не банковских комиссий, стоит внимательно подсчитать и сравнить расходы на получение кредита в разных банках. В зависимости от банка, расходы на страхование и оформление кредита увеличивают первоначальный взнос на 1%-3% стоимости приобретаемого жилья.

В реальных цифрах это увеличивает сумму, необходимую для получения кредита, на 3-16 тысяч гривен. То есть при выборе банка с минимальными первоначальными расходами заемщик теоретически может сэкономить до 13 тысяч гривен.

Минимальные первоначальные одноразовые расходы по кредитам на покупку жилья стоимостью 400 тысяч гривен от банков из числа 50-ти лидеров по активам, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. Учитывались программы с авансом до 30% стоимости недвижимости.

    Впрочем, если для автокредитов выбор займа с меньшими единоразовыми расходами может означать экономию вплоть до 5%-7% стоимости автомобиля, то для ипотеки потенциальная экономия даже в 13 тысяч гривен при стоимости жилья в 50 тысяч долларов не окажет существенного влияния на платежеспособность покупателя.

Способ четвертый: ищем минимальную ставку
Пожалуй, наиболее очевидный для большинства заемщиков способ уменьшить расходы по ипотеке – выбрать кредит с самой низкой ставкой. Восемь банков из числа 50-ти лидеров по активам по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г. предлагают займы на жилье под номинальную ставку до 20% годовых.

При этом максимальные по рынку ставки от банков из числа 50-ти лидеров по активам достигают 32,75% годовых. Для сравнения, при сроке кредита 10 лет, сумме кредита 300 тысяч гривен и ставке 32,75% годовых ежемесячный платеж по аннуитетной схеме составит более 8500 гривен, а переплата за весь срок – более 700 тысяч гривен. А при ставке 20% ежемесячный платеж по аннуитету будет равен около 5800 гривен, а за весь срок заемщик переплатит менее 400 тысяч гривен.

Однако если сравнить реальные ставки по этим кредитам с номинальными, то во многих случаях заемщика ждет разочарование: например, по условиям Украинского Бизнес Банка разница составит до 6,3 процентного пункта. При сумме кредита в 300 тысяч гривен и сроке 10 лет такая разница будет стоить заемщику около 962 гривен в месяц или 115,5 тысяч гривен за весь срок.

Впрочем, есть банки в которых реальная ставка совпадает со сравнительно низкой номинальной: например, в Правэкс-Банке обе ставки составляют 19% годовых. Но для получения такого кредита покупатель должен накопить собственных средств хотя бы на половину суммы покупки.

В большинстве же случаев по сравнительно дешевым кредитам реальная ставка приближается к номинальной лишь при большом сроке кредитования (15-20 лет).

Условия кредитов с самыми низкими на рынке номинальными ставками, по исследованию компании «Простобанк Консалтинг» на 5.11.2012 г.

   Способ пятый: оформляем льготный кредит

Наконец, отчаявшиеся купить жилье за свои средства или выплатить дорогостоящий кредит, возлагают надежды на льготные государственные ипотечные программы. Их в Украине действует сразу несколько, причем с похожими названиями и условиями. Так что рядовому покупателю недвижимости немудрено запутаться.

• программа «Доступное жилье» от Фонда содействия молодежному жилищному строительству, по которой покупатели могут получить скидку на жилье в размере 30% его стоимости;
• программа льготного кредитования молодых семей под 3% годовых от того же Фонда;
• программа доступного жилья от Правительства, по которой заемщику компенсируется часть процентов по кредиту, так что он выплачивает лишь 3% годовых.

Однако, как уже писал Prostobank.ua, эти кредиты имеют ряд ограничений. Во-первых, получить их могут не все желающие, а лишь определенные категории покупателей. Во-вторых, кредиты предоставляются на квартиры в строго определенном перечне строящихся объектов. А что касается правительственной программы 3%-ной ипотеки, то по ней заемщик еще и не имеет гарантий сохранения ставки на уровне 3% годовых на весь срок кредитования, ведь компенсация процентов зависит от того, будут ли предусмотрены средства в госбюджете.

Наиболее доступны для всех категорий заемщиков кредиты по программе рефинансирования в ГИУ. Эти кредиты льготными не назовешь: получить их может любой отвечающий требованиям заемщик, основной критерий – достаточный официальный доход. К тому же, по такой кредитной программе можно купить не строящееся, а уже готовое жилье на вторичном рынке. Однако и ставки по этим займам далеки от «льготных» 3%: при рефинансировании в ГИУ банки предлагают кредиты под 15%-16% реальных годовых, но есть предложения и с реальной ставкой от 13,2% годовых.

Для сравнения, минимальная ставка по обычным кредитам на «вторичку» при сроке 10 лет составляет 17,2% годовых. Кредит по программе ГИУ в среднем под 15% реальных годовых обойдется дешевле более чем на 400 гривен в месяц или на 50 тысяч гривен за весь срок кредита.

В заключение
В последние месяцы 2012 года украинские банки не предлагают заемщикам действительно доступные варианты кредитования, а льготные государственные программы имеют ограничения и не лишены подводных камней. В итоге, любая экономия на ипотечном кредите имеет обратную сторону, которую потенциальный заемщик должен учитывать, принимая решение об оформлении ипотеки.